Новости - Суд обязал Росреестр зарегистрировать дополнительно надстроенную мансарду

Суд обязал Росреестр зарегистрировать дополнительно надстроенную мансарду

Второй кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиально важное разъяснение: государственные регистраторы обязаны самостоятельно актуализировать сведения о недвижимости, если в реестрах есть какие-то противоречия. Такая правовая позиция привела к тому, что нижестоящие суды обязали Росреестр зарегистрировать квартиру человека с дополнительно надстроенной мансардой.

В течение трех лет ответчик отказывался осуществить регистрацию в связи с отсутствием документов на дополнительно надстроенную мансарду. Отрицательное решение могло повлечь убытки для продавца квартиры: ему пришлось бы возвращать покупателю деньги, а это 15 миллионов рублей, плюс проценты за пользование денежными средствами. Но юристам удалось доказать не только отсутствие нарушений при перепланировке, но также и то, что вся разрешительная документация была согласована предыдущими владельцами квартиры.

Изначально спорная квартира принадлежала банкроту, а продавал ее конкурсный управляющий. Жилая площадь квартиры составила 96,6 кв.м., а дополнительно надстроенной мансарды - 127,7 кв.м. Таким образом, всего площадь реконструированной квартиры составила 224,3 кв.м. Однако в ходе регистрации сделки возникли проблемы.

В соответствии с данными ЕГРН в отношении квартиры с надстроенной мансардной в разделе "особые отметки" имелась запись "Сведения имеют статус "Актуальные незасвидетельствованные". Такие записи появились у объектов недвижимости начиная с 1 января 2017 года, когда вступил в силу закон "О государственной регистрации недвижимости".

Закон ввел понятие ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости, который объединил сведения из существовавших ранее раздельно реестра кадастра недвижимости и реестр прав (ГКН и ЕГРП). Статус "Актуальные незасвидетельствованные" присваивался объектам недвижимости, если при сопоставлении данных в кадастре и реестре прав они различались".

В суде регистратор указал, что заявитель не предоставил ему разрешительную документацию, согласованную в установленном законом порядке с компетентными органами. Ответы по направленным межведомственным запросам из МосгорБТИ и Мосжилинспекции, указывающие на согласование произведенной реконструкции, регистратору не поступили. Нижестоящая судебная инстанция согласилась с регистратором и сочла, что покупатель должен был самостоятельно собрать необходимые документы в соответствующих инстанциях и представить их с заявлением в Росреестр. Однако Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и заставил пересмотреть дело.

В кассационном определении суд отразил две ключевых позиции. 

Первое - при проведении правовой экспертизы регистратор обязан самостоятельно проверять наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, устанавливать и устранять противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. Второе - в случае если сведениям об объектах недвижимости, внесенным в ЕГРН из ГКН, был присвоен статус "актуальные незасвидетельствованные", актуализация сведений производится регистратором самостоятельно путем направления межведомственных запросов.