21.12.2023 – Исполин недвижимостьназад
Разрушение части внешней стены МКД для оборудования отдельного входа считается реконструкцией
В рассматриваемом случае межведомственная комиссия ошибочно расценила разрушение части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией, для создания отдельного входа как переустройство и перепланировку помещений. ВС РФ указал на эту ошибку и отметил, что имела место реконструкция, поскольку такой вид работ затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МКД. Комиссия неправомерно согласовала проект в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК РФ, данные отношения должны регулироваться законодательством о градостроительной деятельности.
Изменение высоты, количества этажей, площади и объема МКД является реконструкцией дома
Собственники на первом этаже в МКД объединили три квартиры в одну и оборудовали себе отдельный вход с придомовой территории. В результате был создан новый объект недвижимости в виде четырехкомнатной квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, трех совмещенных санитарно-технических узлов, кухни, кладовой, двух коридоров, трех подсобных помещений. Жильцы пытались сохранить помещения в перепланированном виде, но суды всех инстанций отказали в удовлетворении требований. Они отметили, что в данном случае объединение трех отдельных квартир привело к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, поскольку увеличилась площадь дома. Работы изменили объект в целом, затронули несущие конструкции МКД, относящиеся к общему имуществу. А значит, на проведение этих работ требовалось согласие всех собственников. > Недвижимость и закон: Верховный суд разъяснил, когда самовольную перепланировку квартиры можно сохранить
Самовольная перепланировка квартиры может быть сохранена, если она не нарушает прав других жильцов многоквартирного дома, а уполномоченный орган не выдвигает требований. Это разъяснил Верховный суд России в подготовленном обзоре судебной практики по спорам, связанным с перепланировкой жилых помещений.
"Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству или перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью", - разъяснил Верховный суд.
Собственник жилья в многоквартирном доме подал иск в суд к соседу по дому об обязании привести помещения в состояние до проведенной им перепланировки, мотивировав это тем, что она проведена без согласования с уполномоченным органом. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляции, иск был удовлетворен.
Но кассационная инстанция отменила решение, отметив, что хотя, согласно Жилищному кодексу, самовольными являются переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме, осуществленные без согласования или с нарушением согласованного проекта, и собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок по требованию уполномоченного органа, уполномоченный орган такого требования не выдвигал.
Вместе с тем Верховный суд со ссылкой на решение по другому спору, отметил, что управляющая организация, на которую возложена обязанность по контролю за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования, имеет право требовать допуск своих представителей в занимаемое жильцом помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенной перепланировке в помещении многоквартирного дома. Судебная коллегия Верховного суда признала, что право требовать допуск в занимаемое потребителем помещение у представителей управляющей организации есть не только при наличии жалоб других жильцов на нарушение их прав, но также для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций.
Согласно правилам пользования жилыми помещениями, утвержденным приказом Министерства строительства и ЖКХ 14 мая 2021 года, исполнитель эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования имеет право требовать допуск в жилое помещение в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца.